chute de l'immobilier au maroc ?

salam

qsq vous pensez de ca ?
jé chercher sur le net, tout le monde au maroc attend pour voir ce qui va arrivé !!
la loi du marché repose plus sur le psychique qu'autre chose !!

lisez cqe jé choisi poour vous sur ce topic !! ca provien d'une discussion autour d'un article sur le net ...

Les statistiques et inventaires des biens immobiliers n’étant pas
publiés au Maroc, ou du moins ne sont pas à la disposition du grand
public, il est difficile de faire un constat objectif de l’état de
l’immobilier . Les spéculations sur l’état de santé de celui ci étant
majoritairement basées sur les rumeurs populaires qui tiennent souvent
leurs informations des discussions de café lesquelles les tiennent des
Samsars lesquels les tiennents des gardiens d’immeubles qui n’ont
qu’une seule phrase à la bouche ” tout est vendu”. Evidemment, souvent
, ils n’en savent rien, ils ne sont dans le secret du promoteur. Force
est de constater que bcp d’immeubles sont inoccupés, pas de lumière le
soir : sont-ils tous vendus pour autant ? Il est permis d’en douter.

Le Maroc n’est pas une exception du monde, même si les pratiques différent.

Je me pose toujours la question : pourquoi avant 2000 ( fin 1999) ,
l’écoulement des appartements était très difficile alors qu’il n’y
avait pas pléthore d’immeubles ?.

Je me souviens ainsi, début 2000 quand je cherchais à me procurer un
autre appartement, en remplacement de celui pour lequel j’avais signé
un compromis de vente et versé la moitié du montant, pour cause
d’attitude discutable de l’agent immobilier, avoir eu du mal.

à trouver un seul immeuble équipé à l’européenne ( ce qui est appelé Haut Standing à Marrakech à l’époque) !

A marrakech, fin 2000, il y avait en tout et pour tout : 3 immeubles
“haut standing” . Il y’avait une résidence appelée HIVERNAGE en face de
l’hôtel ATLAS ASNI, une autre , LES 3 PALMIERS, en face de l’hôtel
MANSOUR EDDAHBI et Résidence ATLAS en face du PALAIS DES CONGRES.

Nonobstant cette rareté, l’agent immobilier en charge de la vente des
118 appartements du seul immeuble existant avec des appartement en
vente , avait mis plus de 2 ans pour les écouler avec un prix de
lancement à 5000 dh/m2 . Ce prix à l’époque faisait écarquiller les
yeux des gens et faisait de ceux qui se procuraient un appartement dans
cet immeuble, des nantis ! on se targuait d’habiter Avenue de France.

La question est pourquoi en 2000, lorsque 5000 dh/m2, paraissaient
exorbitants et inaccessibles et rendent la vente des PEU d’appartements
existant difficiles; 10000dh/m2 trois ans plus tard sont devenus une
affaire en or permettant aux immeubles nombreux de partir comme des
petits pains ?

Avouons qu’il y a de quoi se poser des questions. Avec peu d’offres et
un “petit” prix, il y’avait peu d’acheteurs. Avec pléthores d’offres (
des immeubles poussent comme des champignons partout au Maroc) et un
“grand” prix, il y a beaucoup d’acheteurs et moins d’offres
d’appartements ( du moins d’après les gens : rumeur ou réalité ?).

Les Marocains se sont-ils enrichis ( considérablement ) en mois de 10 ans ?

Ce phénomène de l’explosion immobilière n’est pas propre au Maroc seul
( je fais abstraction des pays industrialisés qui connaissent le
phénomène depuis longtemps de façon cyclique. Pour le Maroc c’est
nouveau) , il en est de même pour les autres pays arabes, comme la
Jordanie, le Liban, l’Egypte . Y aurait-il un facteur commun , à tous
ces pays,dans ce développement ? Si oui , ce ne seraient pas les
Français , ou les Mre, ces derniers ne se rendant pas, massivement, en
Egypte par exemple.
Enfin, je pense que l’arrivé sur le marché Marocain des promoteurs
internationaux, ou promoteurs Marocains de grosses tailles, combinée
avec la crise économiques(récession disent-les économistes) tireront
forcément les prix vers le bas, y compris ceux de l’ancien; ils vont
bousculer les habitudes traditionnelles des marocains quant à
l’immobilier : ces derniers appliquant le “wait and see” en cas de
crise ( sauf en cas de force majeur : remboursement de crédits).
Les promoteurs n’attendront pas, notamment ceux côtés en bourse, ils
accéléreront davantage la baisse des prix si la crise se montre rude –
ils ont l’obligation de publier des résultats trimestriels toujours
meilleurs que prévus, sinon c’est la sanction, lourde , qui les attend
sur les marchés financiers, ils peuvent en un jour être réduit à un
prix symbolique proche de zéro — , ils « braderont » si besoin pour
faire du chiffre – dixit les opérateurs télécoms –
Et pour faire du chiffre toujours à la hausse , la baisse des prix
ne suffira pas seule en cas de crise, ils auront l’obligation d’innover
pour intéresser les clients et leur donner envie de s’endetter pour
acheter : la qualité donc y gagnera tout comme le prix qui baissera .
la correction se fera forcément, un excès spéculative – et excès
y’en a — se corrigera toujours ( cf les bourse américaine et
européenne, en 3 mois et ½ , depuis le début de l’année 2008,, elles
sont revenues au niveau 2005 effaçant la flambée 2007 ) le tout est de
savoir quand et dans quelle proportion.
Ceci pourrait faire baisser
les prix de l’ancien, notamment le haut standing, sauf celui qui est
bien situé , sinon il n’y a plus aucune justification à ce qu’un neuf
de meilleur qualité soit moins cher qu’un ancien de moins bonne qualité
.

Aussi même ceux qui ne sont pas obligés de revendre car ne sont pas
endettés, ils pourraient être tentés de le faire s’ils voient leur bien
rattrapé par la qualité des gros .
Le prix de l’ancien populaire pourra baisser également. J’ai bien
peur, d’ailleurs, qu’en cas de crise économique profonde, que les
baisses ne soient plus fortes : les facilités pour l’accès au logement
ont encouragé bcp de ménages de revenus limités à contracter un crédit
jusqu’à 120%. Les baisses seront d’autant plus spectaculaires qu’il
y’aura moins de demandes pour ces quartiers : les acheteurs potentiels
ne préférant pas habiter dans les quartiers populaires.
Je pense en réalité que le Maroc, vit sa première révolution
capitaliste, les gens n’ont jamais connu de crise financière, car ils
en étaient loin, le système bancaire ayant été très peu développé et
conservateur ; les gens ne contractaient pas de crédit bancaires ( on
achète un petit bien avec nos économies ou en empruntant de l’argent à
la famille ou des connaissances proches sans intérêt ni deadline , on
peut rembourse quand on peut et des fois on ne rembourse pas ; c’est en
raison de cette absence des banques il y a 10 ans que la plus part des
maisons individuelles n’étaient jamais terminées) , Même le crédit à la
consommation , du revolving, n’a vu le jour que depuis très peu, 2 ou 3
ans.

Aussi peu connaissent les méfaits d’une crise économique et ses
conséquences ( ou du moins ils la connaissaient, sans le savoir,
différemment : ils se serraient la ceinture quand ils ne pouvaient pas
consommer). A la banque le remboursement est obligatoire en temps et ne
heure, on est loin du cousin qui peut attendre quand on ne peut pas
rembourse un prêt et d’ailleurs le cousin ne prend jamais de garanties,
il n’hypothèque rien, la banque si .

Aussi en cas de crise Majeur, on connaîtra notre premier crack de 1929 .

Ce sera le premier apprentissage de l’économie moderne.
Au regard de ce scénario, les choses bougeront forcément que les gens aient acheté en s’endettant ou au comptant .

PS ; Au moment où je termine cette intervention les statistiques américaine de l’immobilier justement viennent de tomber :
Single-family housing starts sink to 17-year low

Building permits drop 7.8%, biggest decline in 13 years

source : http://www.casawaves.com/2007/12/27/bulle-immobiliere-au-maroc-2/

By Rex Nutting, MarketWatch

To all,

Please excusez mon francais, ms voici mon point de vue:

J’apprecie egalement l’analyse pertinence d’Abdel. Je suis une
professionelle du marche immobilier americain, et je suis dans le
metier depuis plus de 8ans!

Je crois comme vous que nous vivons au sein d’une economie globale qui
fait que toutes les economies du monde sont etroitement liees d’une
maniere ou d’une autre et qu’une crise qui touche un leader entrainera
sans aucun doute les economies de moindre taille dans son sillage. Pr
traduire, on dit en anglais que “quand les USA eternuent, les autres
pays attrapent la grippe!!”.

Honnetement, j’etais tres dubitative au debut des “3 glorieuses”, c’est
a dire, les annees 2004,2005,2006, quand les prix de l’immobilier ont
emprunte un chemin ascendant, et rien ne semblaient les freiner: j’ai
du adherer par la force des choses, a la these qui soutient que “les
prix au Maroc ont stagne pendant + de 10 ans et qu’il ya une simple
adaptation des prix au vu de l’immense chantier qu’est devenu le pays,
la restructuration…..

En 2007, rien ne pouvait me convaincre qu’une bulle immobiliere
n’allait pas secouer le pays dans un avenir tres proche: l’augmentation
des prix est exponancielle, sans aucune logique ni structure, mais
aussi, TOUT UN CHACUN a tout laisse tomber pour devenir soit agent
immobilier, soit promoteur, soit investisseur immobilier!!! L’industrie
est devenue a la mode et le sujet est sur toute les langues, toutes les
terraces de cafe….

Forte de mon experience aux USA, quand tout le monde devient agent
immobilier, c’est already un signal d’alarme: tout le monde veut sa
part du gateau, et malheuresement, la premiere victime est le cadre
moyen marocain, qui meme avec un salaire decent, ne peut plus rien
acheter. Je ne m’attarderais meme pas sur le Noir… car tout a ete dit
sur ce sujet.

Le plus inquietant en 2007 a ete le recours de la part des banques a
l’octroi de credit au hauteur de 110% voire meme 120%: je trouve que
c’est le + grave ds l’histoire car aux USA, comme vous le savez, ce
sont les subprime mortgages qui ont englouti cette crise immobiliere
dans une abysse sans pareil: si ce n’etait pour ca, le marche allait
vivre une simple crise cyclique comme il y en a eu tant d’autres par le
passe. Au Maroc, cet exces de zele conduira a une catastrophe car le
pays est en pleine mutation et le tournant vers l’emergence vient juste
d’etre entamme! Il ya risque d’insolvabilite du proprietaire a
n’importe quel moment, pourvu que les prix chutent brutalement, ce qui
ne saurait d’ailleurs tarder, vu la presse marocaine et les resultats
du 1er trimestre 2008 (-40% de ventes a CASA et Tanger).

Vous savez, tout est question de psychologie dans le marche: quand on
est dans une tendance positive, tout le monde croit que les prix ne
peuvent qu’augmenter et que le rythme accelere des ventes prouve que le
marche est en tres bonne sante!

La presse contibue a l’euphorie ainsi que les financiers, les agents,
les promotteurs et tout ce beau monde. Malheureusement, quand les prix
atteignent a “Ceiling”, c’est a dire un plafond psychologique qui fait
que le bien vendu ne peut en aucun cas VALOIR la somme exorbitante
demandee, les acheteurs se retractent et l’attitude du “wait and see”
commence.

Forget le fait que les petrodollars pleuvent sur le Maroc et que les
espagnols et francais investissent dans les grands projets residentiels
: le public a tendance a croire que si ces societes investissent, c’est
que le marche a un grand avenir devant lui et qu’il est toujours tempa
d’acheter. C’est faux!!

En floride, les promotteurs construisent et profitent tant qu’il ya de
la demande. Ils augmentent les prix et font des marges folles, mais des
que le marche stagne, ils sont les premiers a discounter ou solder
leurs prix, car comme Abdel a dit, le + important est de maintenir le
cours de l’action en bourse. La victime est le particulier qui se
retrouve avec un bien surevalue pour lequel il doit rembourser un dette
qui depasse la valeur du bien lui meme!

C’est ce qu’on appelle “to be underwater”. Je ne souhaite pas cela au
Maroc ni aux marocains, mais il est temps de revenir a la raison.
L’avantage de notre pays est qu’il ya still une tres forte demande
de la part des menages moyens willing to pau jusqu’a 150 Millions pr un
appart decent: allez ds les peripheries et construisez des residences
de moyen standing, qui offrent un style de vie agreable (piscine, aire
de jeux…) pr encourager ces gens la a conduire 45 minutes pr arriver
chez eux. La frenesie selon moi est en train de ralentir, et je crois
que l’annee 2008 sera le debut de la crise de l’immobilier de luxe au
Maroc, car l’offre est completement inadaptee a la demande et qu’il ya
eu une surproduction GEANTE, surrtout les 2 dernieres annees. En somme,
cela profitera bien aux marocains car ca deviendra a terme un buyer’s
market, et les vendeurs seront bcp + raisonables que maintenant. A mon
avis, il faut attendre et contempler la chute, surtout, ne rien acheter
maintenant: croyez moi, nous sommes passes par la aux States quand rien
ne pouvait faire croire que le prix de la “pierre” peut faire marche
arriere, sans prevenir. Vous, vous etes prevenus now, alors soyez
patients! A bon entendeur Salut.

source : http://www.casawaves.com/2007/12/27/bulle-immobiliere-au-maroc-2/

alors qsq vous en pensez vous, en tant que futur spécialistes dans le bati ??
ya t'il des prof qui en parlent a l'ecole ?? ou est cqe l'ecole est tjrs déconecté a ce qui se passe autour ??

euh, une question: dans ton post est ce la même personne qui parle ou plusieurs? est ce un seul texte ou des morceaux choisis? j'avoue que je ne comprends pas bien certains passage...

no ce sont plusieurs personnes ... tu peu jeter un coup d'euil sur le lien source !!

Ce qui est logique à mon avis, c'est que les prix de l'immobilier on atteint des sommets sans, précédant, chose qui ne va pas avec le pouvoir d'achat des familles marocaines. Mais les programme de logement sociaux et économique etc. en encourager beaucoup de familles à avoir même plus qu'un seul appartement ou maison. Les spéculateur dans ce domaines on fait des ravages.
Donc je trouve que c'est normal après toute cette euphorie, qu'il aie plus d'offres que de demandes pour la première fois sur le marché marocain, chose qui va se répercuter sur les prix et les taux d'achats de façon négative ( positive pour nous).
La publicité d'adoha pendant ce ramadan, montre qu'ils présente la crise et qu'il veulent vendre alors qu'il n'est pas trop tard. Et ils ont visé la classe moyenne, avec les villas semi-finies.

Pour les profs à l'école, comme tu viens de dire ils sont toujours déconnectés
Merci Adil pour le passage, wa ghbourate hadou a sahbi.

wa be3da .. merra merra kantol

L architecte a écrit:

wa be3da .. merra merra kantol

oui je sais, dar darek

La minorité des marocains s'est visiblement enrichie oui, pendant que la majorité s'appauvrissait. Il était donc très prévisible que les prix devaient immanquablement chuter s'ils voulait être à protée des poches de la population. Je n'ai pas compris la totalité de l'article non plus =D mais il est clair que c'est une inflation immobilière qu'on nous prédit. La question que je me pose : La zone franche prévue pour 2010 n'aurait-elle pas son mot à dire là-dedans? L'arrivée des matières et matériaux de construction à des prix plus bas n'accélèreraient pas la liquidation de l'immobilier?

je ne pense pas Aahd, parce que c'est prévu hta 2010, et puis cette crise de l'immobilier est entrains de prendre un caractère international (exemple des USA, la france, l'espagne, etc.), elle est signe en fait d'une crise économique globale.

...au fond , je suis heureuse que cela s'est produit, parce qu'avoir son propre logement est devenu ces dernières années un rêve inaccessible pour la majorité des bourses.

L architecte a écrit:

Nonobstant cette rareté, l’agent immobilier en charge de la vente des
118 appartements du seul immeuble existant avec des appartement en
vente , avait mis plus de 2 ans pour les écouler avec un prix de
lancement à 5000 dh/m2 . Ce prix à l’époque faisait écarquiller les
yeux des gens et faisait de ceux qui se procuraient un appartement dans
cet immeuble, des nantis ! on se targuait d’habiter Avenue de France.

La question est pourquoi en 2000, lorsque 5000 dh/m2, paraissaient
exorbitants et inaccessibles et rendent la vente des PEU d’appartements
existant difficiles; 10000dh/m2 trois ans plus tard sont devenus une
affaire en or permettant aux immeubles nombreux de partir comme des
petits pains ?

Avouons qu’il y a de quoi se poser des questions. Avec peu d’offres et
un “petit” prix, il y’avait peu d’acheteurs. Avec pléthores d’offres (
des immeubles poussent comme des champignons partout au Maroc) et un
“grand” prix, il y a beaucoup d’acheteurs et moins d’offres
d’appartements ( du moins d’après les gens : rumeur ou réalité ?).

Les Marocains se sont-ils enrichis ( considérablement ) en mois de 10 ans ?

les marocains ne se sont pas être enrichis autant que ça, ils ont ouvert les yeux sur un nouveau mode de vie préconisant plus de consommation et de confort, on est de plus en plus soucieux de bien vivre, alors au lieu d'économiser (pour qui et pour quoi à la fin?) vaut mieux dépenser et profiter de son argent 9bel maydi moul lamana amantou, ça pour le marocain cadre moyen.
ça d'une part, d'autre part comme il a été expliqué, les facilités d'accès au crédits même avec des intérêts exhorbitants, dans toute cette histoire ce sont les institutions bancaires qui sont gagnantes, puisque nos banques sont des banques de crédit pas d'investissement, elles vont certes essuyer une petite chute si crise immobilière il y a mais ça ne sera pas aussi rude que le secteur immobilier tout acteurs confondus.
il y a un autre volet, c'est l'argent sale et le blanchissement d'argent, l'immobilier est la voie la plus facile pour faire rentrer l'argent, venant de toutes sortes de trafics avec en tête le trafic de drogues et de stupéfiants, dans le circuit économique normal, tout est payé cash et personne ne demande d'où vient cet argent surtout pas la personne qui l'empoche.